Una introduccion a los FIBRAS

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS) son un instrumento de inversión, valga la redundancia, instituido en la Ley del Impuesto sobre la Renta en el 2004 (si bien, la primera FIBRA comenzó a cotizar a finales de 2011), el cual ofrece un fácil acceso al mercado inmobiliario para los inversionistas que no cuentan con el capital o la liquidez suficiente para adquirir o desarrollar bienes inmuebles con la finalidad de obtener ingresos por el arrendamiento de dichos bienes, ofreciendo dividendos normalmente cada 3 meses, a la par de la posibilidad de obtener rendimientos de renta variable dependiendo de su desempeño en la Bolsa Mexicana de Valores.

Las FIBRAS se rigen por los artículos 187 y 188 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, en los cuales se establece, entre otras cosas, lo siguiente:

• Que la fiduciaria del fideicomiso sea una institución de crédito o casa de bolsa residente en México
• Que el fin primordial del fideicomiso sea la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como garantías hipotecarias de los bienes arrendados (los que se dedican a esto último se conocen como Fideicomisos Hipotecarios)
• Al menos el 70% del fideicomiso esté invertido en los bienes inmuebles o los derechos y créditos mencionados anteriormente
• Que los bienes que se construyan o adquieran estén al menos 4 años bajo la administración del fideicomiso, antes de poder ser enajenados, de lo contrario no percibirán los beneficios fiscales que se mencionarán posteriormente
• Que la fiduciaria emita certificados de participación por los bienes que integren el patrimonio del fideicomiso entre el público inversionista del país, o bien, sean adquiridos por más de 10 personas, que no sean partes relacionadas. las cuales no podrán poseer más del 20% cada uno
• Un reparto de dividendos de al menos una vez al año, a más tardar el 15 de marzo, de mínimo el 95% del resultado fiscal del ejercicio inmediato anterior
• El fiduciario es el que determinará el resultado fiscal del ejercicio, el cual se dividirá entre el número de certificados emitidos para determinar el monto individual
• No se tendrá la obligación de realizar los pagos provisionales del ISR
• El intermediario financiero retendrá a los tenedores de los certificados (cuando estos estén distribuidos entre el gran público inversionista) el ISR por el resultado fiscal que les distribuya, salvo que los tenedores que lo reciban estén exentos del pago del ISR por ese ingreso.
• Los fondos de pensiones y jubilaciones que adquieran los certificados podrán aplicar la exención que les corresponde a los ingresos que reciban provenientes de los derechos que obtengan del fideicomiso, así como a la ganancia de capital que puedan llegar a obtener. Debido a esto, es común que dichos fondos inviertan en estos instrumentos, pudiendo invertir por ley hasta el 10% de sus reservas en dichos certificados
• Cuando un bien inmueble se enajene antes del plazo previamente mencionado, la fiduciaria deberá pagar dentro de los 15 días siguientes al de la enajenación, el impuesto correspondiente a la ganancia obtenida por parte de los tenedores, los cuales podrán acreditar dicho impuesto siempre y cuando sea acumulable para ellos (personas físicas), sin que se les retenga el impuesto por dicha ganancia

Las Fibras son muy similares a los REIT’s (Real Estate Investment Trusts) de Estados Unidos, cuyo valor de capitalización es muy cercano al de la economía mexicana (en 2017 el PIB de México fue de 1.149 billones de dólares mientras que el valor de la capitalización de los REIT’s fue de aproximadamente 1.134 billones de dólares). Además de las ligeras diferencias en los porcentajes de distribución (95% vs 90%) y en la cantidad de activos que debe ser representadas por los bienes inmuebles destinados al arrendamiento o derechos sobre los mismos (70% vs 75%), considero que la principal divergencia entre los 2 instrumentos es que, en la FIBRA, el 30% restante de los activos debe estar invertido en valores del RNV o en instrumentos de deuda, además de la cantidad de tiempo que llevan existiendo, mientras que los REIT’s llevan más de 55 años en operación, las fibras apenas están rumbo a cumplir una década efectiva en operación.

Naturalmente, a las FIBRAS les falta tiempo de maduración, sin embargo, tienen la ventaja de poder estudiar el comportamiento de los REIT’s a través del tiempo, adaptando sus conclusiones al control interno propio. La casa de bolsa UBS realizó un estudio comparativo en el 2015 y estás fueron las principales deducciones:

• Los REIT’s administrados internamente obtienen un desempeño más solido
• Los REIT´s especializados tienden a tener un mejor desempeño que los diversificados
• Los REIT´s con balances financieros sanos y bajo nivel de apalancamiento tienen mayores probabilidades de sobrevivir a tiempos de recesión

En México, la mayoría de estos fideicomisos están compuestos por una cartera diversificada, no obstante, poco a poco están surgiendo FIBRAS especializadas, anexo encontraran una tabla con la información de las FIBRAS listadas en la BMV al 31 de diciembre de 2018, y para concluir, recuerden que pueden monitorear el desempeño general de este instrumento con el índice S&P/BMV FIBRAS (Ticker: FBMEX)

Fuentes:

Ley del Impuesto sobre la Renta

NAREIT https://www.reit.com

BMV https://www.bmv.com.mx/es/Grupo_BMV/Instrumentos_disponibles/_rid/965/_mod/TAB_CAPITALES

El Economista https://www.eleconomista.com.mx/mercados/Fibras-deben-aprender-de-los-REIT-20150120-0196.html